PROJECT
STORIES
街づくりの力で物流施設が進化
04. 三井不動産ロジスティクスパーク船橋（MFLP船橋）
「街づくり」の力を結集させた、
物流施設の到達点。
PROJECT PROFILE
三井不動産
ロジスティクスパーク船橋（MFLP船橋）
地域との共生を目指した「街づくり型物流施設」。敷地内は3棟の物流施設と、カフェテリアや保育施設を擁するテナント従業員様向けの福利厚生施設「&GATE」、そして地域にも開放された約2万㎡もの緑地空間「&PARK」で構成されている。その中でも、2021年6月に竣工した「MFLP船橋Ⅲ」は、ハイグレードな倉庫空間と共用部を併せ持つ、機能性・デザイン性に富んだ最先端の物流施設である。
※掲載されている部署名はプロジェクト担当時のものです。
INTERVIEW 01
8年間の集大成を、この手で。
事業
須貝 和弘
2019年入社
ロジスティクス本部
ロジスティクス事業部 事業グループ
今までにない
『街づくり型物流施設』の追求。
三井不動産が手がける物流施設『三井不動産ロジスティクスパーク（MFLP）』。そのうちの1つ、『MFLP船橋』の開発は2013年から始まった。現在は３棟の物流施設と、「&GATE」、「&PARK」で構成される『MFLP船橋』には、こんなエピソードがある。もともと『MFLP船橋』は、物流施設の需要増加を受け、４棟の物流施設で敷地を最大限埋め尽くす計画だった。しかし、社内稟議の中であがった一言で急遽計画が動き出す。
「これが三井不動産の街づくり開発と言えるのか？」 敷地の目の前に大規模マンションや商業施設が立ち並ぶ中、ただ倉庫を建設するだけの開発に疑義が生じたのだ。 その後、事業計画を再検討し物流施設を３棟にすることで、新たに生まれた広大なスペースに地域住民に開かれた緑地をつくることとなった。これは地域との共生を掲げ、長期的な街の発展を思い描く総合デベロッパー、三井不動産だからこそできる決断だといえるだろう。
須貝が手掛けたのは、そんな『MFLP船橋』の集大成である、敷地内3棟目の『MFLP船橋Ⅲ』だ。将来的な機械化を見据えた倉庫仕様の実現だけでなく、共用部の仕様についても、須貝たち事業チームは一切の妥協を排し、多くの関係者と協力してこだわり尽くした。たとえば共用部デザイン。内外装ともに外資系デザイナーを採用し、従来の物流施設とは一線を画す開放感に溢れたエントランスに加え、街並みを一望できる屋外テラスやラウンジを用意した。またセキュリティや環境対応、感染症対策なども万全に整備し、倉庫で働く方々がより快適に過ごせる、「働きたくなる物流施設」を目指したのだ。 「従業員の方々や地域の皆様に愛される物流施設を作りたい。そのために商業施設やオフィスビル、ホテル等のノウハウを結集させて他の物流施設と圧倒的な差別化を図る。それが三井不動産です」。須貝はそう胸を張る。
「それで、君はどうしたい？」
こだわり抜いたからこそ、完成までの苦労も多かった。『MFLP船橋Ⅲ』のデザインは、実は大きな変更を経て完成している。前例を凌駕するデザインを追い求め、ぎりぎりまで議論が続いていたのだ。土壇場でのデザイン変更は、もちろんコストにも響く。「それでも、『MFLP船橋』の集大成にふさわしい、地域に愛される物流施設をつくろうという担当チームの意志が勝りました」と須貝は振り返る。
当時新人だった須貝も、主体的に企画に関わった。「それで、君はどうしたい？」。そういった先輩からの問いかけに応えるように、アイデアを次々に形にしていった。たとえば保育施設。すでに稼働していた『MFLP船橋Ⅰ』のデータを見て、須貝は驚いた。イメージに反して、テナント従業員の約半数が20代・30代の女性だったのだ。そこには当然、地元で子育て中の人も含まれている。そのため、須貝は保育施設に、テナント従業員用の入園枠を設けることにした。ほかにも、コワーキングオフィスやフィットネス、公園といった施設の仕様を固め、デザインの細部まで目を通し、運用方法を決めていった。入社１年目とは思えない責任の大きさと目まぐるしさに戸惑うこともあったが、その経験は過去最高レベルのMFLPを手掛けたという達成感と自信につながった。この経験を糧に、須貝は次なる「集大成」を手がけるため、すでに動き出している。
INTERVIEW 02
お客様とともに模索する、物流の未来。
営業
仲 萌希
2020年入社
ロジスティクス本部
ロジスティクス営業部 営業グループ
場の提供だけではなく、
課題解決にまで踏み込む
『MFLP船橋』の一角にある『MFLP ICT LABO 2.0』。そこにあるのは、物流の未来だ。30近くものICT関連機器が展示されたショールームであり、入荷から出荷までフルオートメーション化された物流モデルを見学できる。設備メーカーでもない三井不動産が多額のコストを投じ、ここまでのものを用意したのには理由がある。
いまだ手作業に頼ることの多い物流業界にとって、人手不足は深刻な問題だ。その解決につながるとして、物流施設への入居を検討する企業から注目を集めているのが「機械化」というテーマ。ところが多くの企業が、「具体的なイメージが湧かない」という問題を抱えていると仲は指摘する。「機械化というテーマには関心が高く、どんな機械があるのかもネットや展示会で知っている。それでも、倉庫空間で実際に動いているところを見るまではイメージできないお客様がほとんどです。『MFLP ICT LABO 2.0』は、その機会をつくるために生まれました」。
仲は『MFLP ICT LABO 2.0』に多くのお客様を案内してきた。すべての工程が機械によって行われるその光景に、お客様は衝撃を受けるという。「『こうすれば人手不足が解消できるのか』という糸口を掴んでいただけることが多いです。それに加えて私たちも、個々のお客様のご要望に向き合うことで、課題解決までのお手伝いをします。場を提供するだけではなく、物流業界の将来を見据えた取り組みまでも行う。そんな三井不動産らしさを象徴する場所だと思います」。
物流業界の一員という責任感。
じつは仲自身は、入社するまで物流にあまり関心がなかった。物流施設については、むしろ偏った先入観さえ持っていた。「暗くて、夏は暑くて、冬は寒くて……。倉庫というと、そんな雰囲気だろうと思っていました」。そんな仲が、まず見学を勧められたのが『MFLP船橋』。その先進性に仲は驚いた。「明るくて、清潔感があって。設備もデザインも、私が持っていた倉庫のイメージからはかけ離れていました。『モノを置く場所』から『人が働く場所』へ、物流施設のイメージが一気に変わりました。これを営業するのは面白いかもしれないと感じたのです」。
その『MFLP船橋』の営業担当となり、営業活動を通じてお客様と接するうちに、物流業界そのものについての意識も変わっていった。「それまでは、自分の遠くにある世界だと考えていました。しかし実際には、私たちの生活は物流なしには成り立たず、最も守るべき重要なインフラの一つであると強く意識するようになったのです」。
今の仲は、自分自身も「物流業界の一員」という意識を持って営業活動に勤しんでいる。「大学ではチアリーディングをやっていたのですが、営業の仕事にも近いものを感じています。お客様のご相談に乗りながら、事業がうまくいくように並走していく。その点において、営業とは応援です」。多くのお客様が『MFLP船橋』に期待を寄せ、社運を賭ける思いで移転を決める。そのありがたさと責任を噛みしめながら、さらに充実した「応援」のために、仲はスキルと知識に磨きをかけている。
INTERVIEW 03
物流を止めない。
そして、地域との共生を目指す。
運営
片倉 健夫
2019年中途入社
ロジスティクス本部
ロジスティクス事業部 運営グループ
橋渡し役として答えを探す。
物流は止められないー24時間365日、動き続けるものー。そうした使命を持つ入居テナントから持ち込まれる相談内容は多岐にわたる。「ワクチンを保管したい」「一定期間のみスペースが必要なので、一時的に借りられる場所はないか」「雪で路面が凍結している。なんとかしてほしい」。その一つ一つにおいて、社会的な要請を踏まえた対応や、法令遵守・安全性など様々な角度からのスピーディな判断が求められる。例えば、路面凍結の件は、利用者の方々に不便をかけないことを最優先として、雪かき対応の臨時増員や道具の調達など、最速での解決を模索する。常にテナント第一を意識して、最善の対応を心掛けていると片倉は言う。
さらには、コロナ禍による2020年春のマスク不足で、「あまりにも手に入らないため、やむをえず使い捨てマスクを再利用している」というテナントの悲痛な声に対して、在庫をかき集めてマスクの提供も行った。あらゆる手段でテナントを支えていく、業務の幅広い運営という仕事だからこそ実現できたことであり、自分の手で「安心して働ける環境づくり」を推進している実感を、改めて得られた経験だったという。 「運営は、ユーザーであるテナントに対して、建物・設備というハードに、ソフト面のサービスを加えて、施設の『継続稼働』という価値を提供する最後の橋渡し役。テナントの皆様に安心して利用し続けていただく上で、重要な役割を担っていると思っています」。片倉は、運営の仕事をそう説明する。
地域に愛される施設を目指して。
「街づくり型物流施設」の施設運営・管理を担当する片倉の業務は、こうしたテナントのサポートに留まらない。 地域社会や環境との共生を目指し、近隣の『ららぽーとTOKYO-BAY』と連携したイベントや、敷地内に作られた公園「&PARK」の管理など、その仕事の幅は多岐にわたる。
例えば前者では、商業施設本部と連携して、『ららぽーとTOKYO-BAY』の飲食テナントによる、『MFLP船橋Ⅰ』内での弁当販売イベントや、クーポン券配布などを実施。業務の合間の美味しいランチや、業務後のショッピングによってリフレッシュしてもらうことで、働く人の気持ちの充実をサポートしたいと考えている。『MFLP船橋』の大きな特徴は、街に溶けこんで様々な機能と連携できる可能性を秘めていること。「今後もこのエリア内での連携を図り、『MFLP船橋』で働く方々に、ここで働けて良かったと思っていただきたい。働く方のみならず、このエリアに住む方の日常も豊かにしていきたい」。と片倉は意気込む。
また、後者の公園「&PARK」の運営・管理は、前例がないが故に、片倉に新たなチャレンジをもたらす。「小さな子が公園で安心して遊べるようにしてほしい」。これまでの物流施設の開発では考えもしなかった要望に対し、商業施設での事例も踏まえたルール作りの試行錯誤が続いていた。安全・安心という意味では、一部設備について利用者の年齢を限定するなどの制限を設ける判断もある。しかし、片倉は、地域の人に喜んでもらうために自問自答した。「自分の子供が使えないと思ったら残念だなと。単純に年齢制限で解決しようとするのではなく、別の方法で安全を確保するやり方もあるのではないかと検討を重ねました」。こうして片倉は、ユーザー視点に立ちながら、関係者と協議の上、ルールを形にしていった。それは、開発担当者が想い描いた「地域の方々に愛される公園」を実現させる一歩であり、片倉の担うこのような運営業務を通して、「街づくり型物流施設」が具現化されていく。
